Qué le expropian
Finca, superficie, construcciones, cultivos, servidumbres u ocupación temporal. Tiene que cuadrar con la relación de bienes del expediente.
Guía para el propietario expropiado
Hoja de aprecio en una expropiación: qué es, plazo y cómo se prepara
Su valoración frente a la de la Administración
La hoja de aprecio es el escrito en el que usted dice cuánto vale lo que le expropian y por qué. Se presenta cuando la Administración se lo pide, y tiene 20 días hábiles, unas cuatro semanas. Lo que pida ahí es, en general, lo máximo que podrá conseguir después.
20 días hábiles desde el día siguiente a la notificación
Primer estudio de su caso, gratuito y sin compromiso
La prepara Antonio Matías, con más de 18 años en expropiaciones y antes juez
Plazo de la hoja de aprecio
20 días hábiles
Sin sábados, domingos ni festivos. En la práctica, unas cuatro semanas.
01
Día 0Le notifican el requerimiento
02
Día siguienteEmpieza a contar el plazo
03
Día hábil 20Último día para presentarla
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- Si no hay margen para mejorar, se lo decimos
Estudia su expediente: Antonio Matías Ortiz de ZárateMás de 18 años dedicado a expropiaciones. Antes fue juez.
Plazo
Tiene 20 días hábiles. Cuéntelos bien.
Cuando la Administración le requiere la hoja de aprecio, tiene 20 días para presentarla. Empiezan a contar el día siguiente a la notificación (artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa).
Son días hábiles. No cuentan sábados, domingos ni festivos, así que en la práctica son unas cuatro semanas. Si le llegó por correo certificado, cuenta desde el día en que lo recogió. Si le llegó por vía electrónica y no lo abrió, a los 10 días se da por notificado.
Antes de la hoja de aprecio, la Administración puede ofrecerle un acuerdo. Si no lo firmó, lo siguiente es el requerimiento de la hoja.
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20hábiles
Referencia normativa: artículos 29 y 30 de la Ley de Expropiación Forzosa. Consultar texto oficial en el BOE.
Si no la presenta
Si no la presenta, solo cuenta la cifra de la Administración.
El expediente sigue adelante sin usted. La Administración hace su valoración y, si el caso llega al Jurado de Expropiación, no habrá ninguna cifra suya con la que compararla.
También pierde la ocasión de pedir lo que la Administración no ha valorado. Puede ser la parte de la finca que le queda y pierde valor, un pozo, un acceso o una cosecha. Lo que no se pide en esta fase cuesta mucho recuperarlo después.
Qué debe incluir
Qué tiene que llevar una hoja de aprecio
Cuatro cosas, adaptadas a su finca.
Cuánto pide
Cada concepto por separado y el total.
Por qué
El método de valoración y los datos que usa. La ley exige que sea motivada, y una cifra sola no sirve.
Pruebas
Planos, fotos, escrituras, facturas, datos de la explotación o un informe pericial.
Conceptos indemnizables
Qué se puede reclamar en la hoja de aprecio
Cada concepto debe pedirse por separado y justificarse. Lo que no figure en la hoja difícilmente podrá reclamarse después.
El sueloLa superficie expropiada, valorada según su situación legal y, si es rústica, por la renta de la explotación.
Lo que hay sobre el sueloConstrucciones, naves, casetas, cercados y muros; arbolado y plantaciones; cosechas pendientes; pozos, balsas, bombeos, tuberías, pívots e invernaderos.
El resto de la fincaLa pérdida de valor de la parte que no se expropia, por división, reducción de superficie o dificultad de acceso. Si el resto deja de ser rentable, puede pedirse la expropiación de toda la finca (artículo 23).
El agua y el riegoEl paso de regadío a secano o la pérdida de una concesión de agua.
Servidumbres y ocupación temporalLas servidumbres de líneas eléctricas, gasoductos o conducciones, y la ocupación de terrenos durante las obras.
Otros perjuiciosEl traslado o el cese de una actividad o explotación y, cuando proceda, los gastos de adquirir una finca de reemplazo.
El premio de afecciónUn 5 % sobre el suelo, las servidumbres, las construcciones, el arbolado y las cosechas (artículo 47). No se aplica a la pérdida de valor del resto ni a la ocupación temporal.
Los intereses de demoraSi la Administración tarda más de seis meses en fijar o en pagar el justiprecio (artículos 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa).
No todos los conceptos se dan en cada expediente. Identificar los que corresponden a su finca forma parte del trabajo de preparar la hoja.
Quién la firma. La ley no exige perito, pero una hoja sin respaldo técnico es fácil de rebatir. Si la finca vale mucho o los perjuicios son difíciles de medir, conviene que la prepare un profesional.
Método legal de valoración
Cómo se valora el suelo rústico en una hoja de aprecio
En una expropiación, el suelo rústico no se paga a precio de mercado. La ley obliga a calcular su valor a partir de lo que la finca produce o podría producir, conforme al artículo 36 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y al Reglamento de Valoraciones (Real Decreto 1492/2011).
La renta de la explotación
Se parte de los ingresos anuales de la finca, descontados los gastos. La ley permite tomar la renta real o la potencial, la que resulte mayor. Una finca poco aprovechada puede valorarse por lo que podría rendir con los cultivos propios de la zona, siempre que se justifique.
La tasa de capitalización
Es el tipo con el que la renta anual se convierte en el valor del suelo. Parte de la rentabilidad media de la deuda pública del Estado a 30 años en los tres años anteriores, corregida con un coeficiente según el tipo de cultivo o explotación. Cuanto menor es la tasa, mayor es el valor.
El factor de localización
El valor puede corregirse al alza por la cercanía a núcleos de población, el acceso a centros de actividad económica y la situación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico (artículo 17 del Reglamento). Cerca de ciudades, polígonos o infraestructuras de transporte, puede aumentar el valor de manera considerable.
Según el tipo de suelo
Lo determinante no es solo cómo califica el plan su terreno, sino la situación real del suelo en la fecha de valoración. En suelo rural, el valor parte de la renta que produce o podría producir la finca, corregida en su caso por su localización. En suelo urbanizado, se atiende a la edificabilidad y al uso, por comparación con el mercado o por el método residual. Aplicar el criterio equivocado es uno de los errores más costosos en una hoja de aprecio.
A qué fecha se valora
La valoración no se hace con los precios del día en que usted cobra. Se hace con los de la fecha en que se inició el expediente de justiprecio (artículo 34 del texto refundido de la Ley de Suelo). En expedientes que se prolongan durante años, esa fecha puede cambiar el resultado de forma notable. Conviene comprobar que la Administración ha utilizado la fecha correcta y el planeamiento vigente en aquel momento.
Las construcciones, plantaciones e instalaciones se valoran aparte del suelo, siempre que no se hayan tenido ya en cuenta en la renta. Cada paso exige datos de la explotación, fuentes oficiales y cálculos que el Jurado de Expropiación pueda comprobar. Antonio Matías prepara cada valoración con los datos concretos de su finca. Más sobre la valoración del suelo rústico.
Ejemplo de valoración
Cómo se ve una hoja de aprecio con cifras
Una finca de olivar de secano de 2,4 ha. La carretera expropia 6.000 m² y deja el resto partido y sin acceso directo.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Suelo | 6.000 m² × 1,20 €/m² | 7.200 € |
| Olivos | 85 árboles × 60 € | 5.100 € |
| Cercado | 120 m × 15 €/m | 1.800 € |
| Demérito del resto de la finca | 10 % sobre 18.000 m² a 1,20 €/m² | 2.160 € |
| Premio de afección | 5 % sobre suelo, olivos y cercado | 705 € |
| Total que se pide | 16.965 € | |
| Oferta de la Administración | Solo el suelo, a 0,90 €/m² | 5.400 € |
Si la hoja de aprecio solo hubiera incluido el suelo y su premio de afección, el propietario habría pedido 7.560 €. Habría renunciado a 9.405 €, que ya no podría reclamar ante el Jurado ni ante los tribunales.
Cifras orientativas. Sirven para explicar el método, no son precios de referencia. Cada finca se valora con sus propios datos y cada importe tiene que ir justificado en la hoja.
Modelo de hoja de aprecio
¿Busca un modelo de hoja de aprecio?
Un modelo le da el formato. Pero la Administración no paga por el formato, paga por lo que se demuestra. Aquí es donde una hoja hecha con plantilla suele quedarse corta.
La cifra sin motivarLa ley exige explicar cómo se llega a cada importe. Una cantidad sin método de valoración pierde fuerza ante el Jurado.
El suelo mal valoradoEl valor depende de la situación del suelo y del método legal que le corresponde. Un error ahí cambia todo el resultado.
Lo que no se pideEl demérito del resto de la finca, los accesos, las cosechas o el premio de afección. Lo que no se pide en la hoja, en general, ya no se puede reclamar.
Las pruebasMediciones, comparables y datos de la explotación. Sin ellas, la Administración mantiene su cifra.
Se la preparamos
Hacemos la hoja de aprecio completa. Le decimos el precio después de ver su caso, antes de que la encargue. Ver escritos y precios
Estudiamos su caso sin coste
¿Ya ha recibido una valoración o tiene un borrador? Envíenoslo antes de presentar nada y le indicaremos si conviene prepararla de nuevo. Enviar documentación
Llevamos el expediente
Si vemos margen, nos encargamos de todo y cobramos solo sobre lo que consigamos de más. Cómo funciona el precio
Efecto jurídico
Lo que pida en la hoja le vincula
En general no podrá conseguir más ni reclamar conceptos que no incluyó (STS 926/2020, de 6 de julio). Por eso conviene incluirlo todo desde el principio.
Casos reales
Lo que la valoración inicial dejaba fuera
Expedientes tramitados por Legalia, sin nombres ni ubicación exacta. No constituyen una promesa de resultado, ya que cada caso depende de su finca y de su documentación.
Línea eléctrica en Toledo
Cerrado y cobrado. La hoja de aprecio de la Administración ascendía a 1.482,01 €. El propietario cobró 5.066,23 €, más del triple. Además, la Administración pretendía abonar 207,71 € de intereses cuando correspondían 485,85 €, y esa diferencia se sigue reclamando.
Corredor Mediterráneo en Alicante
Pendiente del Jurado. La Administración valoró 43 m² en 41,99 €, a 0,45 €/m², como si fueran monte bajo. Según el Catastro, la mitad de la finca es tierra de labor, y su propio estudio de mercado daba 1,59 €/m². La contestación reclama 744,07 €, diecisiete veces más. Las afecciones pequeñas también se valoran mal.
Una huerta valorada como «vegetación espontánea»
Gipuzkoa. Se expropiaban 2.532 de los 2.983 m² de la finca y el resto quedaba sin utilidad. El Catastro y el SIGPAC recogían frutales y tierra de labor. La hoja de aprecio incluyó dos casetas, un invernadero, dieciséis árboles frutales, las cosechas pendientes y la pérdida de valor del resto.
Suelo con potencial urbanístico no valorado
La Administración ofrecía 31.392 €. El justiprecio final fue de 1.208.600 €.
Demérito del resto y demora
La Administración ofrecía 563.805 €. El justiprecio final fue de 1.455.680 €.
Los expedientes más habituales
En ocho expedientes con ofertas iniciales de entre 9.000 y 37.000 €, la mejora conseguida fue de entre 4.390 y 31.990 €.
Documentación útil
Qué documentos ayudan a preparar la valoración
No hace falta tenerlo todo para pedir una primera revisión. Estos documentos ayudan a entender mejor la finca y la afección.
Expediente y notificaciones
Requerimiento de hoja de aprecio, relación de bienes y derechos, actas, planos y comunicaciones recibidas.
Documentos de la propiedad
Escritura, nota simple, catastro, recibos, contratos o documentación que ayude a identificar el uso real.
Pruebas de la afección
Fotografías, mediciones, presupuestos, informes, datos de explotación o cualquier prueba de los elementos afectados.
Después de presentarla
Qué pasa después
01
Usted presenta su hojaDentro de los 20 días hábiles.
→02
La Administración tiene 20 días para responderSi la acepta, esa es la cantidad que cobra.
→03
Si la rechaza, le manda su propia valoraciónUsted tiene 10 días para aceptarla o rechazarla, y puede alegar y aportar pruebas (artículo 30).
→04
Si sigue sin haber acuerdo, decide el JuradoLo que fije el Jurado de Expropiación se puede recurrir ante los tribunales.
→Mientras se discute, tiene derecho a cobrar ya la parte en la que sí están de acuerdo (artículo 50.2 de la Ley de Expropiación Forzosa).
Errores frecuentes
Qué conviene evitar antes de enviarla
Estos fallos se repiten y cuestan dinero.
Revisión inicial gratuita
Podemos revisar su expediente aunque todavía no tenga una hoja de aprecio.
Envíenos la documentación disponible. Primero identificamos la fase del expediente y comprobamos si en su caso corresponde preparar la hoja de aprecio o analizar la valoración que ha recibido.
✓Puede enviar el requerimiento aunque aún no tenga una hoja preparada.
✓Si ya ha recibido una valoración o tiene un borrador, le indicamos si conviene prepararla de nuevo.
✓Si el caso es viable, le explicamos cómo asumiríamos la gestión.
Preguntas frecuentes
Dudas sobre la hoja de aprecio
¿Qué es la hoja de aprecio?
Es el escrito en el que el propietario dice cuánto vale lo que le expropian y lo justifica. Se presenta dentro del expediente de justiprecio.
¿Cuánto plazo tengo para presentarla?
20 días hábiles desde el día siguiente a la notificación. Son unas cuatro semanas.
¿Tiene que firmarla un perito?
La ley no lo exige, pero una hoja sin respaldo técnico es fácil de rebatir. Si la finca vale mucho o hay perjuicios difíciles de medir, conviene que la prepare un profesional.
¿Hay un modelo que pueda usar?
Un modelo sirve para el formato, pero no para la valoración, que es lo que decide el dinero. Una hoja hecha con plantilla suele quedarse corta en la motivación o en los conceptos que pide. Podemos preparársela con los datos concretos de su finca.
¿Qué pasa si no la presento?
El expediente sigue y solo cuenta la valoración de la Administración. Si se le ha pasado el plazo, consúltenos, porque a veces todavía se puede presentar.
¿Puedo pedir más dinero después?
En general no podrá conseguir más de lo que pidió en la hoja. Por eso conviene incluirlo todo desde el principio.
¿Qué pasa si la Administración la rechaza?
Le envía su propia valoración y usted tiene 10 días para contestar. Si no hay acuerdo, decide el Jurado de Expropiación.
¿Cobro algo mientras se discute?
Sí, la parte en la que están de acuerdo. Además, si la Administración se retrasa, le debe intereses.
¿Cuánto cuesta que me la preparen?
El primer estudio de su caso es gratuito. Si quiere que se la preparemos, le decimos el precio después de ver el caso. Si llevamos el expediente entero, cobramos solo sobre la mejora.
¿Y si la expropiación es de ADIF o urgente?
En las expropiaciones urgentes primero se ocupa la finca y la hoja de aprecio llega después, a veces mucho más tarde. Cuando se la pidan, tendrá los mismos 20 días hábiles para presentarla.
¿Es lo mismo que la hoja de depósito previo?
No. El depósito previo es una cantidad que se consigna antes de ocupar la finca en las expropiaciones urgentes. La valoración se discute después, en la hoja de aprecio. Más información en depósito previo a la ocupación.
Continúe según su fase
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Contenido revisado por Antonio Matías Ortiz de Zárate
Este contenido se ha preparado con enfoque práctico para propietarios afectados por expropiaciones, servidumbres, ocupaciones temporales, hojas de aprecio y revisiones de justiprecio.
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