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Urbanismo
Abogado para obras sin licencia y edificaciones ilegales
Le han abierto un expediente de restauración de la legalidad urbanística, le han parado la obra o le piden demoler una caseta, una nave o una ampliación. Revisamos el expediente y le decimos qué opciones reales tiene.
Muchas órdenes de demolición se pueden recurrir, legalizar o dejar sin efecto porque la acción ya ha caducado. Lo importante es no dejar pasar los plazos.
PlazosRevisamos si ha caducado
LegalizaciónSi es compatible con el plan
RecursosReposición y contencioso
¿Me pueden obligar a demoler?
Solo si la obra no es legalizable y la Administración actúa a tiempo. Si la obra lleva terminada más años de los que fija la ley de su comunidad (suele estar entre 4 y 15 años, según la región), normalmente ya no se puede ordenar la demolición y la edificación queda en situación de fuera de ordenación o asimilada. En suelo rústico protegido, dominio público o zonas verdes la regla cambia y puede no haber plazo.
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Qué expedientes le pueden abrir
Cuando el ayuntamiento (o la comunidad autónoma en suelo rústico) detecta una obra sin licencia, suele abrir dos procedimientos en paralelo:
- Restauración de la legalidad urbanística: busca que la obra se legalice o, si no es posible, se demuela y se reponga el terreno.
- Expediente sancionador: impone una multa a quien hizo la obra. Tiene sus propios plazos de prescripción.
Además pueden ordenar la paralización inmediata de las obras y precintarlas. Ignorar esa orden agrava la situación y puede dar lugar a multas coercitivas.
Urbanismo
¿Se puede legalizar?
Si lo construido cumple el planeamiento (uso, altura, distancias, edificabilidad), el ayuntamiento debe darle un plazo para solicitar la licencia de legalización, normalmente de dos meses. Muchas veces basta con un proyecto técnico y ajustar alguna parte de la obra.
Si no es legalizable, revisamos si la acción ha caducado, si hay defectos en el procedimiento, si la orden es desproporcionada (demoler todo cuando solo una parte incumple) o si cabe una legalización parcial.
Urbanismo
Obras antiguas: fuera de ordenación y asimilado
Cuando ya ha pasado el plazo para actuar, la edificación no se puede demoler, pero tampoco queda “legal”. Según la comunidad se llama fuera de ordenación, asimilado a fuera de ordenación (Andalucía) o similar. Permite usarla y hacer obras de conservación, y en muchos casos inscribirla en el Registro y contratar suministros.
Le ayudamos a acreditar la antigüedad (fotografías aéreas, catastro, facturas, testigos) y a pedir el reconocimiento de esa situación.
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Uso ilegal del suelo rústico
Si el expediente es por el uso que se da a un terreno rústico y no por una obra concreta, lo explicamos en abogado para uso ilegal del suelo rústico.
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Plazos que no debe dejar pasar
- Alegaciones en el trámite de audiencia: normalmente 10 a 15 días hábiles.
- Recurso de reposición: 1 mes desde la notificación.
- Recurso contencioso-administrativo: 2 meses.
- Plazo para pedir la legalización: el que fije la resolución (suele ser de 2 meses).
Si ha recibido una notificación, envíenosla cuanto antes: muchas defensas dependen de lo que se alegue en la primera respuesta.
Precios
Precios orientativos
Trabajamos solo para propietarios. Precio cerrado, sin sorpresas.
| Servicio | Qué incluye | Precio |
|---|---|---|
| Revisión del expediente | Lectura de la notificación, plazos, si ha caducado y opciones reales | Gratis |
| Alegaciones | Escrito de alegaciones en el trámite de audiencia | desde 350 € |
| Recurso de reposición | Recurso contra la orden de demolición o la sanción | desde 450 € |
| Solicitud de fuera de ordenación | Escrito y prueba de antigüedad de la edificación | desde 450 € |
| Recurso contencioso | Demanda ante el juzgado | A consultar |
Precios más IVA.
Cómo funciona
Cómo trabajamos
Le decimos qué opciones tiene
Plazos, si ha caducado, si se puede legalizar y cuánto cuesta defenderlo.
Presentamos el escrito
Alegaciones o recurso a precio cerrado, coordinado con su técnico si hace falta proyecto.
Respuesta en 24 horas laborables
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Adjunte la notificación o una foto. Le respondemos en 24 horas laborables.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el ayuntamiento para actuar contra una obra ilegal?
Depende de la comunidad autónoma: por ejemplo, 4 años en Madrid, 6 en Andalucía, Cataluña o Galicia y 15 en la Comunidad Valenciana, contados desde que la obra está terminada. En suelo protegido, dominio público o zonas verdes puede no haber plazo.
¿Me pueden multar aunque legalice la obra?
Sí. La sanción y la legalización van por separado, aunque si legaliza la multa suele reducirse. La sanción tiene su propio plazo de prescripción.
¿Qué pasa si no hago caso de la orden de demolición?
La Administración puede imponer multas coercitivas sucesivas y ejecutar la demolición a su costa. Por eso conviene recurrir dentro de plazo.
¿Puedo vender una casa en situación de fuera de ordenación?
Sí, pero el comprador debe saberlo y algunos bancos no la financian. Tener el reconocimiento formal de esa situación facilita mucho la venta y la inscripción.
Contenido revisado por Legalia Expropiaciones
Este contenido se ha preparado con enfoque práctico para propietarios afectados por expropiaciones, servidumbres, ocupaciones temporales, hojas de aprecio y revisiones de justiprecio.
