Parcela y superficie
Qué finca aparece afectada, qué metros se incluyen y si existen varias clases de afección dentro de la misma parcela.
Fincas rústicas · primera revisión gratuita
Expropiación de finca rústica
Qué conviene revisar si un proyecto afecta a su terreno
Puede que solo sepa que una obra va a pasar por su finca, que haya visto su parcela en un plano, que haya recibido una notificación o que ya exista una valoración. No hace falta tener una oferta ni conocer la fase para consultar el expediente.
No necesita tener una oferta
Revisamos finca y afección
Primera revisión gratuita
Finca + afección + resto
No basta con mirar los metros afectados
En una finca rústica conviene entender qué parte se ocupa o limita y cómo queda el resto después del proyecto.
Resto de fincaAccesos, forma, explotación y continuidad
Uso realCultivo, aprovechamiento o explotación existente.
ElementosRiego, cierres, caminos, construcciones o instalaciones.
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¿No sabe qué tipo de afección es? Puede ser expropiación definitiva, servidumbre, ocupación temporal o una combinación. Podemos identificarlo con la documentación disponible.
Empiece por aquí
¿Qué sabe de la afección?
No necesita conocer la terminología. Lo importante es situar qué proyecto afecta a la finca y qué documentación existe.
01↗
Solo sé que un proyecto afecta a la finca
Ha visto el trazado, se lo han comunicado o sabe que la obra puede pasar por su terreno.
02↗
Tengo un plano o una notificación
Quiere entender qué superficie, derecho o uso aparece afectado.
03↗
Ya aparece una valoración o cantidad
Quiere saber qué se ha tenido en cuenta antes de aceptar o dejar pasar un plazo.
04↗
No sé en qué fase estoy
Puede enviarnos lo que tenga y la identificamos en la primera revisión.
Primera revisión gratuitaTengo documentación · Consultar gratis ↗
Valoración del suelo rural
Una finca rústica no se valora con una tarifa genérica por m²
La valoración expropiatoria del suelo rural tiene reglas propias. Por eso dos fincas con la misma superficie pueden requerir análisis diferentes.
El uso y la explotación importan
La normativa de suelo rural parte, con carácter general, de la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, tomando la superior cuando corresponda, y permite aplicar factores objetivos de localización en los términos legalmente previstos.
Eso exige documentar correctamente qué uso existe, qué aprovechamiento es viable y qué datos técnicos o económicos sostienen la valoración.
Base normativa de valoración: artículo 36 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
La realidad de la finca
Qué conviene comprobar antes de valorar
El expediente debe entenderse sobre la finca real, no solo sobre una referencia catastral o una línea dibujada en un plano.
Uso y aprovechamiento
Actividad agrícola, ganadera, forestal u otro aprovechamiento existente o relevante para la valoración.
Cultivos y plantaciones
Especie, edad, marco de plantación, estado, producción y otros datos que permitan describir correctamente lo existente.
Riego y agua
Instalaciones, pozos, balsas, conducciones, hidrantes, derechos de agua u otros elementos vinculados a la explotación.
Construcciones e instalaciones
Naves, casetas, invernaderos, cerramientos, caminos interiores, energía, drenajes y demás elementos materiales.
Accesos y resto de finca
Cómo queda la comunicación entre parcelas, la forma de la finca, su explotación y la funcionalidad de la parte no afectada directamente.
No todas las afecciones son iguales
Qué puede ocurrir sobre una finca rústica
Un mismo proyecto puede combinar varias afecciones. Conviene separar cada una antes de analizar la parte económica.
Expropiación de una superficie
La parte afectada pasa al beneficiario de la expropiación en los términos del procedimiento.
Servidumbre
Puede mantenerse la propiedad pero quedar limitada por líneas, conducciones, pasos, apoyos u otras cargas.
Ver servidumbres ↗Ocupación durante las obras
Acopios, maquinaria, zonas auxiliares, caminos de obra u otros usos temporales pueden tener tratamiento propio.
Ver ocupación temporal ↗Cómo queda el resto
Una afección parcial puede alterar accesos, forma, continuidad, riego o explotación del terreno restante.
Ver demérito ↗Carreteras y ferrocarril
Los proyectos lineales pueden dividir fincas, modificar accesos o generar ocupaciones auxiliares.
Ver carreteras ↗Líneas y renovables
Apoyos, vuelo, líneas de evacuación, caminos y otras afecciones pueden aparecer simultáneamente.
Ver líneas eléctricas ↗Importante: que un concepto pueda existir en una finca rústica no significa que corresponda automáticamente en todos los casos. Hay que comprobar qué aparece realmente en el proyecto y en el expediente.
Solo si ya existe una cifra
Qué revisar antes de aceptar una valoración
Esta parte solo aplica si el expediente ya contiene una propuesta, hoja de aprecio, acuerdo, justiprecio u otra cantidad.
01
Qué documento es
Una oferta, una hoja de aprecio o una resolución no tienen el mismo efecto ni exigen la misma actuación.
02
Qué superficie se ha valorado
Conviene separar expropiación definitiva, servidumbre, ocupación temporal y otras afecciones del proyecto.
03
Qué método y datos se han utilizado
En suelo rural importa cómo se justifica la renta, el aprovechamiento, la localización y los demás elementos valorados.
04
Qué elementos de la finca no aparecen
Cultivos, riego, accesos, instalaciones, daños o consecuencias sobre el resto pueden requerir revisión según el caso.
¿Ya aparece una cifra y no sabe qué se ha valorado?
Puede enviarnos la documentación para una primera revisión gratuita antes de decidir qué hacer.
Documentación útil
Qué puede ayudarnos a entender la finca
No hace falta reunirlo todo para una primera consulta. Puede empezar enviando únicamente lo que tenga.
Ejemplos de documentación
Notificación o carta recibida, planos del proyecto, referencia catastral, fotografías, escrituras o información de titularidad, datos de cultivos, riego o explotación y cualquier valoración que figure ya en el expediente.
Si no sabe qué documento es, también puede enviarlo. La primera revisión sirve precisamente para identificarlo.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales sobre fincas rústicas
¿Cómo se valora una finca rústica en una expropiación?
La valoración del suelo rural se rige por normas específicas y no se reduce a una tarifa general por metro cuadrado. Deben analizarse el uso o explotación del terreno, los datos que sustentan la renta real o potencial cuando corresponda, la localización y los demás elementos afectados.
¿Necesito haber recibido ya una oferta?
No. Puede consultar desde que sabe que un proyecto puede afectar a su finca o desde que recibe cualquier plano, anuncio, citación o comunicación relacionada.
¿Qué pasa si solo afectan a una parte de mi finca?
Además de la superficie directamente afectada, puede ser necesario estudiar cómo queda el resto: accesos, forma, riego, continuidad, explotación y otras circunstancias que resulten relevantes.
¿Una servidumbre es lo mismo que perder la propiedad?
No. Una servidumbre puede limitar determinados usos o imponer cargas sin transmitir la propiedad de toda la finca. Debe analizarse junto con otras afecciones que puedan coexistir.
¿Existe un precio fijo por m² de suelo rústico?
No existe una tarifa nacional única aplicable a cualquier finca rústica. Para esa duda concreta puede consultar nuestra guía de precio por m² de suelo rústico en expropiación.
¿La primera revisión tiene coste?
No. La primera revisión es gratuita y sirve para identificar la fase, el tipo de afección y la documentación disponible.
Según su duda
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¿Un proyecto afecta a su finca rústica?
No necesita saber todavía si es expropiación, servidumbre u ocupación temporal ni tener una oferta. Envíenos lo que tenga y revisamos qué aparece en el expediente y si podemos ayudarle con la gestión.
No hace falta tener una valoración.
Puede enviar únicamente la documentación disponible.
La primera revisión es gratuita y sin compromiso.
Cuéntenos brevemente la situación
Si prefiere, deje sus datos y le contactaremos para saber qué documentación tiene.
