Nos envía la notificación
O la referencia del expediente de deslinde y la ubicación de su propiedad.
Costas
Deslinde de costas: cómo defender su propiedad
La Demarcación de Costas ha iniciado un deslinde y su casa, su terreno o parte de su finca pueden quedar dentro del dominio público marítimo-terrestre o en la servidumbre de protección.
No es una expropiación con precio, pero tiene consecuencias igual de serias. Revisamos el expediente y le decimos qué puede alegar y qué derechos conserva.
AlegacionesEn la información pública
ConcesiónHasta 75 años
RecursosContra el deslinde aprobado
¿Qué pasa si el deslinde incluye mi propiedad?
Lo que quede dentro del dominio público deja de ser propiedad privada, aunque figure inscrito en el Registro. A cambio, la ley permite a los titulares afectados mantener el uso como concesionarios durante un plazo largo (con la reforma de 2013, hasta 75 años) sin pagar canon. Antes de llegar ahí, el deslinde se puede discutir con alegaciones técnicas y, una vez aprobado, recurrir.
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Cómo es el procedimiento
La Demarcación o Servicio de Costas incoa el expediente, lo somete a información pública y da audiencia a los propietarios colindantes. Después, el deslinde se aprueba por orden ministerial. La reforma de 2013 fijó un plazo máximo de 24 meses para resolver; si se supera, el procedimiento caduca.
Contra la orden que aprueba el deslinde cabe recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional.
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Qué se puede alegar
- Que el terreno no reúne las características físicas del dominio público (no lo alcanzan las olas de los mayores temporales, no es playa ni duna activa, no es marisma).
- Errores en la línea dibujada, en las coordenadas o en las fincas afectadas.
- Que existía un deslinde anterior que debe respetarse o que no se ha justificado el cambio.
- Defectos en la notificación o en el procedimiento.
Lo decisivo suele ser un informe técnico (geomorfológico y topográfico) que discuta la línea propuesta.
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Servidumbres que limitan su propiedad
Aunque su terreno quede fuera del dominio público, puede estar en la servidumbre de protección (100 metros desde la ribera del mar, reducida a 20 en algunos casos), donde no se permiten nuevas construcciones residenciales, y en la servidumbre de tránsito (6 metros). Las edificaciones existentes pueden repararse y mejorarse sin aumentar volumen, altura ni superficie.
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Concesión y prórroga
Los titulares que pierden la propiedad por el deslinde pueden quedar como concesionarios. Las concesiones existentes pueden prorrogarse hasta un máximo de 75 años, pero la prórroga hay que pedirla antes de que venza. Le ayudamos a solicitarla y a comprobar sus condiciones.
Precios
Precios orientativos
Trabajamos solo para propietarios. La primera revisión es gratuita.
| Servicio | Qué incluye | Precio |
|---|---|---|
| Revisión del expediente | Plano del deslinde, situación de su finca y opciones | Gratis |
| Alegaciones al deslinde | Escrito jurídico (informe técnico, si hace falta, aparte) | desde 600 € |
| Solicitud de concesión o prórroga | Escrito y seguimiento ante Costas | desde 450 € |
| Recurso ante la Audiencia Nacional | Contra la orden de deslinde | A consultar |
Precios más IVA.
Cómo funciona
Cómo trabajamos
Revisamos la línea
Comprobamos qué parte queda dentro y qué se puede discutir.
Alegamos o recurrimos
Con apoyo técnico cuando hace falta.
Respuesta en 24 horas laborables
Cuéntenos su caso
Indique dónde está su propiedad y qué le han notificado. Le respondemos en 24 horas laborables.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Me pagan algo si el deslinde se queda con mi terreno?
En general no hay un precio como en una expropiación: la compensación es el derecho a seguir usándolo como concesionario. Por eso es tan importante discutir la línea del deslinde a tiempo.
¿Vale de algo tener la finca inscrita en el Registro?
Frente al deslinde, la inscripción no impide que el terreno pase al dominio público, pero sí sirve para acreditar que usted es el titular afectado y tiene derecho a la concesión.
¿Puedo vender una casa afectada por un deslinde?
Sí, se puede transmitir el derecho de concesión, con las condiciones que marca la ley. Conviene revisarlo antes de firmar.
¿Cuánto tarda un deslinde?
La ley fija 24 meses como plazo máximo para resolver; si se supera, caduca y habría que iniciarlo de nuevo.
Contenido revisado por Legalia Expropiaciones
Este contenido se ha preparado con enfoque práctico para propietarios afectados por expropiaciones, servidumbres, ocupaciones temporales, hojas de aprecio y revisiones de justiprecio.
