Nos envía escritura y referencia catastral
Con eso comprobamos las tres superficies.
Superficie de la finca
Exceso de cabida: qué hacer si su finca mide distinto que en la escritura
Es muy habitual en fincas rústicas: la escritura dice una superficie, el Catastro otra y la finca real otra distinta. Mientras no se corrija, vender, heredar, hipotecar o cobrar una expropiación se complica.
Le decimos qué trámite necesita según la diferencia y lo gestionamos: muchas veces basta con la certificación del Catastro.
Ley HipotecariaArts. 199 y 201
Muchas veces sin técnicoCon la cartografía catastral
Precio cerradoSin sorpresas
¿Cómo se corrige un exceso de cabida?
Depende de la diferencia. Si no supera el 5 % de la superficie inscrita, puede hacerse constar sin expediente. Si no supera el 10 % y coincide con el Catastro, basta la certificación catastral descriptiva y gráfica. Por encima, se inscribe la representación gráfica ante el registrador (art. 199 de la Ley Hipotecaria) o se tramita un expediente de rectificación ante notario (art. 201), con notificación a los colindantes.
Superficie de la finca
Por qué no coinciden las superficies
Las escrituras antiguas se hacían a ojo o con medidas tradicionales; el Catastro se ha ido digitalizando con fotografía aérea; y las fincas cambian con caminos, concentraciones o compras a vecinos que nunca se escrituraron. El resultado son tres superficies distintas para la misma finca.
El Registro de la Propiedad es el que protege su derecho frente a terceros, por eso es el que conviene poner al día.
Superficie de la finca
Calcule qué trámite necesita
Indique las dos superficies y si el plano del Catastro coincide con su finca.
Superficie de la finca
Las vías para corregirlo
- Diferencia de hasta el 5 %: se hace constar sin expediente, si el registrador no tiene dudas.
- Hasta el 10 % y coincidiendo con el Catastro: con la certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Inscripción de la representación gráfica ante el registrador (art. 199): se notifica a los colindantes, que tienen veinte días para alegar.
- Expediente ante notario (art. 201): para rectificar superficie y linderos con citación de colindantes.
No sirve si la diferencia esconde una compra no escriturada: entonces hay que documentar esa compra. Y no se aplica a fincas que salieron de una expropiación, una concentración parcelaria o un deslinde.
Superficie de la finca
Cuándo hace falta un técnico
Si el plano del Catastro coincide con la finca real, normalmente no hace falta: se trabaja con la cartografía catastral. Si el Catastro también está mal, hay que aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa firmada por un técnico, y conviene corregir el Catastro a la vez. Ver errores en el Catastro y linderos y deslinde.
Superficie de la finca
Por qué conviene arreglarlo ya
- Vender: el comprador y su banco querrán que cuadre.
- Heredar o repartir: evita discusiones entre herederos sobre qué parte es de cada uno.
- Expropiación: las diferencias entre Registro, Catastro y realidad generan problemas para acreditar la titularidad y cobrar lo que corresponde.
- Ayudas agrarias e impuestos: el Catastro también sirve de base para la PAC y el valor de referencia.
Precios
Cuánto cuesta
Trabajamos solo para propietarios. Precio cerrado, sin sorpresas.
| Servicio | Qué incluye | Precio |
|---|---|---|
| Estudio de su caso | Qué trámite necesita y si basta con el Catastro | Gratis |
| Gestión con cartografía catastral | Preparación, Registro y seguimiento (notaría y Registro aparte) | desde 450 € |
| Con plano de técnico | Cuando el Catastro tampoco coincide | A consultar |
Precios más IVA.
Cómo funciona
Cómo trabajamos
Elegimos la vía
La más sencilla y barata para su caso.
Lo tramitamos
Hasta que la finca quede bien inscrita.
Respuesta en 24 horas laborables
Cuéntenos su caso
Indique el municipio, la superficie de la escritura y la real. Le respondemos en 24 horas laborables.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Qué es un exceso de cabida?
Que la finca mide más de lo que consta en el Registro de la Propiedad. Si mide menos, se habla de defecto de cabida.
¿Necesito un topógrafo?
No siempre. Si el plano del Catastro coincide con la finca, se puede usar la cartografía catastral. Si no coincide, hace falta un técnico.
¿Hay que avisar a los vecinos?
Sí, en las vías con expediente se notifica a los colindantes para que puedan alegar.
¿Cuánto cuesta en notaría y Registro?
Depende de la vía y de la finca. Se lo indicamos antes de empezar.
¿Puedo hacerlo si la finca viene de una concentración parcelaria?
No por esta vía: hay que rectificar el título original o acudir al procedimiento administrativo correspondiente.
Contenido revisado por Legalia Expropiaciones
Este contenido se ha preparado con enfoque práctico para propietarios afectados por expropiaciones, servidumbres, ocupaciones temporales, hojas de aprecio y revisiones de justiprecio.
