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Contrato o pruebas del arrendamiento, PAC y la notificación.
Arrendatarios y aparceros
Indemnización al arrendatario en una expropiación: lo que cobra quien trabaja la finca
Si lleva en arrendamiento o en aparcería una finca que van a expropiar para una carretera, una vía de tren, una línea eléctrica o una planta de energía, usted tiene su propia indemnización, distinta de la del propietario.
Muchos arrendatarios no la reclaman porque nadie les avisa. Le explicamos qué le corresponde y cuánto puede ser.
Ley de Arrendamientos RústicosDisposición adicional 2.ª
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¿Cuánto cobra el arrendatario de una finca expropiada?
La Ley de Arrendamientos Rústicos (disposición adicional segunda) le reconoce una renta anual actualizada, más una cuarta parte de esa renta por cada año o fracción que falte para terminar el periodo del contrato, más las cosechas pendientes, los daños a la explotación, los gastos y mejoras que le deba el propietario, el cambio de residencia si lo hay y un 5 % de premio de afección sobre el total. Lo paga la Administración o empresa que expropia, y si no hay acuerdo lo fija el Jurado de Expropiación.
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Qué le corresponde como arrendatario
La Ley de Expropiación Forzosa obliga a indemnizar al arrendatario (art. 44) y la Ley de Arrendamientos Rústicos fija qué incluye:
- Una renta anual actualizada.
- Una cuarta parte de la renta por cada año o fracción que falte para terminar el periodo mínimo o la prórroga en que esté el contrato.
- Gastos y mejoras que el propietario le deba (se descuentan de lo que cobra el propietario).
- Cosechas pendientes que pierda.
- Daños y perjuicios a su explotación, de la que la finca forma parte.
- Cambio de residencia, si tiene que mudarse.
- Premio de afección: un 5 % sobre el total.
Si la expropiación es parcial, los importes se calculan sobre la parte de renta que corresponde a lo expropiado.
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Calcule su indemnización
Indique la renta, el porcentaje expropiado y las fechas de su contrato. Los contratos rústicos duran como mínimo cinco años y se prorrogan por periodos de cinco.
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Los daños a la explotación: la parte que más se olvida
La renta y los años que faltan son fáciles de calcular. Lo que de verdad cambia la cifra es el perjuicio a su explotación: menos superficie para la maquinaria y el ganado, parcelas partidas, accesos cortados, riegos inutilizados o hectáreas que dejan de computar para sus ayudas.
Hay que acreditarlo con números: contabilidad, declaraciones de la PAC, rendimientos de los últimos años y un informe pericial. Sin esa prueba, la Administración no lo paga.
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Si expropian solo una parte de la finca
Usted elige: seguir con el arrendamiento sobre lo que queda, pagando una renta reducida en proporción, o, si seguir le resulta antieconómico, exigir que la expropiación comprenda toda la finca.
Es la misma idea que el artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa para los propietarios, aplicada al arrendatario.
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Contrato verbal o aparcería
- Contrato verbal: también cuenta, pero hay que demostrarlo: recibos o transferencias de la renta, declaraciones de la PAC, el registro de explotaciones o testigos.
- Aparcería: se aplica el mismo régimen, tomando como renta una parte de la renta que tendría la finca y su parte de las cosechas.
- Contratos firmados después de anunciarse la obra: la Administración los mira con lupa. Conviene tener pruebas de que la relación es anterior.
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Si usted es el propietario y la finca está arrendada
El expropiante paga al arrendatario y puede descontarle a usted lo que le deba por gastos y mejoras. Y si la finca era rústica cuando empezó el arrendamiento y la expropiación la valora como urbanizable o urbana, tendrá que compartir parte de ese mayor valor con el arrendatario: una doceava parte del precio de la tierra como rústica por cada año que quede de contrato, con límites.
Conviene revisar las cuentas de los dos lados antes de firmar nada.
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Plantas solares y parques eólicos: cuidado
Si la promotora expropia o impone una servidumbre con declaración de utilidad pública, todo lo anterior se aplica. Pero si el propietario alquila la finca a la promotora, no hay expropiación: rige su contrato y la Ley de Arrendamientos Rústicos, y el propietario debe avisarle con un año de antelación para recuperar la finca al final del periodo.
Precios
Cuánto cuesta
Trabajamos solo para propietarios. Precio cerrado, sin sorpresas.
| Servicio | Qué incluye | Precio |
|---|---|---|
| Estudio de su caso | Qué le corresponde y cuánto puede ser | Gratis |
| Hoja de aprecio del arrendatario | Valoración y escrito ante la Administración | desde 600 € |
| Defensa completa | Jurado de Expropiación y recurso | A consultar |
Precios más IVA.
Cómo funciona
Cómo trabajamos
Calculamos lo que le corresponde
Renta, años, cosechas y daños a la explotación.
Lo reclamamos
Ante la Administración y, si no hay acuerdo, ante el Jurado.
Respuesta en 24 horas laborables
Cuéntenos su caso
Indique el municipio, la obra y cuánta superficie lleva en arrendamiento. Le respondemos en 24 horas laborables.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿El arrendatario tiene derecho a indemnización si expropian la finca?
Sí. La Ley de Expropiación Forzosa obliga a indemnizarle aparte del propietario, con las reglas de la Ley de Arrendamientos Rústicos.
¿Quién paga al arrendatario, el propietario o la Administración?
La Administración o la empresa que expropia. Solo los gastos y mejoras que debía el propietario se le descuentan a este.
¿Y si mi contrato es verbal?
También tiene derecho, pero hay que acreditar el arrendamiento con pagos, declaraciones de la PAC u otras pruebas.
¿Cuántos años de contrato se tienen en cuenta?
Los que falten para terminar el periodo mínimo o la prórroga en curso. Los contratos rústicos duran al menos cinco años y se prorrogan por periodos de cinco.
¿Me pagan el premio de afección?
Sí, un 5 % calculado sobre el importe total de su indemnización.
¿Qué hago si no me han notificado nada?
Preséntese en el expediente como interesado cuanto antes: en el acta previa y con su propia valoración. Si espera, la indemnización puede pagarse solo al propietario.
Contenido revisado por Legalia Expropiaciones
Este contenido se ha preparado con enfoque práctico para propietarios afectados por expropiaciones, servidumbres, ocupaciones temporales, hojas de aprecio y revisiones de justiprecio.
