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La notificación, el anuncio del boletín, la ficha de su finca en el proyecto, la escritura o la nota simple. Con lo que haya basta para empezar.
Reparcelación
Alegaciones al proyecto de reparcelación: qué revisar antes de que se apruebe
El proyecto de reparcelación decide qué parcela le van a dar, cuánto vale lo que aporta, qué le pagan por lo que hay que derribar o arrancar y cuánto tendrá que pagar de urbanización. Casi siempre llega en un documento enorme y con un plazo corto.
Le explicamos qué conviene revisar y qué puede alegar. Si necesita el escrito, se lo preparamos a precio cerrado.
Precio cerradoSabe lo que paga antes de empezar. Desde 350 € + IVA.
Respuesta en 24 horasLe decimos si el escrito tiene sentido y cuánto cuesta.
Abogados con experiencia en urbanismoEscritos a medida, no modelos genéricos.
¿Qué es el plazo de alegaciones a la reparcelación?
El proyecto se somete a información pública y se notifica a los propietarios. El plazo lo fija la ley de cada comunidad autónoma; suele estar entre 20 días y un mes desde el anuncio en el boletín o la notificación. Es el momento de corregir superficies, titularidades, la parcela adjudicada y las indemnizaciones: lo que no se alegue ahí es mucho más difícil de cambiar después.
Reparcelación
¿Qué es un proyecto de reparcelación?
Es el documento que reordena las fincas de un sector que se va a urbanizar. Todas las fincas iniciales se agrupan y se reparten de nuevo en parcelas edificables, en proporción a lo que aportó cada propietario, descontando lo que va a calles, zonas verdes y equipamientos.
Además de adjudicar las parcelas, el proyecto fija las indemnizaciones por lo que desaparece (edificaciones, plantaciones, instalaciones, actividades) y la cuenta de liquidación provisional con lo que cada uno debe pagar de urbanización.
Reparcelación
Qué revisar de su finca en el proyecto
Finca aportada: que la superficie, los linderos y la titularidad sean correctos. Un error de metros se traslada a todo lo demás.
Parcela adjudicada: dónde está, qué forma tiene y si le colocan en un proindiviso con otros propietarios cuando podría tener parcela propia. La ley pide adjudicar, en lo posible, cerca de la finca original.
Excesos y defectos: si recibe menos o más de lo que le corresponde, la diferencia se compensa en dinero. Hay que comprobar a qué valor.
Reparcelación
Las indemnizaciones: donde más dinero se suele perder
Las construcciones, obras, plantaciones, instalaciones y actividades que no pueden mantenerse con el nuevo planeamiento deben indemnizarse, y esa cantidad se descuenta como gasto del conjunto. Se valoran conforme a la legislación estatal de suelo.
Es frecuente que falten elementos, que se valoren por debajo de su coste real o que no se incluya el traslado de una actividad. Aquí la revisión técnica marca la diferencia, y puede hacerse a precio cerrado o a resultado.
Reparcelación
La cuenta de liquidación: lo que tendrá que pagar
El proyecto incluye una cuenta provisional con los gastos de urbanización que corresponden a cada parcela. Conviene revisar ya qué partidas se incluyen y cómo se reparten, porque será la base de las cuotas de urbanización que le reclamarán después.
Si prevé que no podrá pagar, este es el momento de plantear la adjudicación de menos parcela a cambio de quedar libre de cargas, cuando la normativa lo permite.
Reparcelación
Después de la aprobación definitiva
Si sus alegaciones no se estiman, el acuerdo de aprobación definitiva puede recurrirse en vía administrativa o ante los tribunales, en los plazos que indique la notificación (normalmente uno o dos meses).
Una vez firme e inscrito en el Registro, el proyecto sustituye a las fincas antiguas por las nuevas parcelas. Por eso es tan importante revisarlo antes.
Precios
Escritos y precios para su caso
Precio cerrado por escrito. Los escritos destinados a reclamar una indemnización se presupuestan a medida: le explicamos los honorarios según su caso. Ver todos los escritos.
| Escrito | Precio |
|---|---|
| Revisión de su finca en el proyecto (superficie, adjudicación, cuenta de liquidación) | 350 € |
| Alegaciones al proyecto de reparcelación | 600 € |
| Recurso contra la aprobación definitiva (vía administrativa) | 450 € |
| Acreditar la titularidad y personarse como interesado | 350 € |
| Indemnizaciones por construcciones, plantaciones, instalaciones o actividad | A consultar |
Precios por escrito, más IVA. Un único escrito puede ir a nombre de todos los titulares o herederos. Juicios y peritos, presupuesto aparte.
Cómo funciona
Cómo encargar su escrito
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Le decimos si el escrito tiene sentido en su caso, cuánto cuesta y cuándo estará. Si vemos que no le sirve, se lo decimos antes de cobrar.
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Escrito a medida, con la norma de su comunidad autónoma y los argumentos de su caso. No es un modelo genérico.
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Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuánto plazo hay para alegar a un proyecto de reparcelación?
Lo fija la ley de cada comunidad autónoma; suele estar entre 20 días y un mes desde la publicación o la notificación.
¿Puedo elegir dónde me dan la parcela?
No se elige libremente, pero la ley pide adjudicar en lo posible cerca de la finca original y se pueden alegar errores o adjudicaciones injustificadas.
¿Qué es un proindiviso en la reparcelación?
Cuando lo que le corresponde no llega a una parcela mínima, se le adjudica una parte de una parcela compartida con otros propietarios, o se le compensa en dinero.
¿Me pagan por la casa, la nave o los árboles que hay en mi finca?
Si no pueden mantenerse con el nuevo planeamiento, sí: deben indemnizarse y se descuentan como gasto de la reparcelación.
¿Qué pasa si no presento alegaciones?
El proyecto puede aprobarse con los errores que tenga. Corregirlos después es mucho más difícil y caro.
¿Llevan también la parte técnica?
Preparamos los escritos con revisión jurídico-técnica. Si hace falta un informe pericial completo, se lo decimos y se presupuesta aparte.
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Contenido revisado por Legalia Expropiaciones
Este contenido se ha preparado con enfoque práctico para propietarios afectados por expropiaciones, servidumbres, ocupaciones temporales, hojas de aprecio y revisiones de justiprecio.
